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行政监管“吃蟹”物业管理法制盲区

2018-04-11



    新华网重庆4月4日电(邵以南)

 

强化基层政府社区治理主体作用

 

   “每个物业小区都是一个小社会。”

    3月29日,重庆市人大法制委员会关于《重庆市物业管理条例》(下称“条例”)修订工作座谈会现场,某物业服务企业负责人感叹道,“做得好不一定令人印象深刻,做得不好小矛盾也会引发大纠纷,我们期待社会治理与物业管理的深度融合。”

    开发设计不合理、产权归属不明确、交房违约、设施管理不善、物业服务费价格调整、专项维修资金收缴和使用、公共区域经营收益、前后物业企业更替、业主委员会不履行职责……常常会引发业主与开发公司、物业服务公司,业主与业委会,业主与业主之间的矛盾纠纷。在物业小区矛盾纠纷调处化解中,物业管理行政主管部门和街道办事处依托《条例》分别扮演着“指挥棒”和“疏导管”的角色。但随着物业管理在广度深度上的持续发展,现行《条例》对物业管理工作的有效指导能力在衰减。

    2017年3月,重庆市国土房管局牵头启动《条例》修订调研工作。两江新区国土房管分局受委托成立了课题研究组,展开了“街道在物业管理中如何有效履职”“如何规范公共收益管理”“专项维修资金引入第三方评审”等调查研究。

    “在实际工作中,个别街道对于如何在物业管理方面有效履职并不太明确。先行《条例》相关表述还是太少,只是规定‘物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集’。街道组织召集联席会议缺乏明确的方式和程序。”两江新区国土房管分局相关负责人说。

    如何强化街道办事处作为最基层政府机关的社区治理主体作用?两江新区对此已求解多年。

新华网注意到,早在2016年10月,两江新区国土房管分局便开展了一项名为《街道在履职物业管理中的运作机制及评价体系》的调研工作,通过开展实地走访、问卷调查、文献编写与论证等工作,于2017年12月底,完成了相关5个项目成果,旨在进一步了解街道在履职物业管理工作的现状及存在的困境与难点,为建立和完善街道在履职物业管理中运行机制及评价体系提供了参考,对探索强化小区管理和社会综合治理具有重要意义。据悉,该调研成果已被重庆市国土房管局作为《条例》修订的重要支撑。

 

持续推动物业管理行政监管创新

  

   “物业管理正成为社会管理的基础性工作和重要组成部分,是各级政府创新社会治理的重要载体。”两江新区认为,以物业管理为抓手推动共建、共治、共享社会治理格局形成,要紧紧抓住行业监管难点,群众关注的热点。
    继2014年、2015年接连推出《物业专项维修资金使用科目及标准指导意见》和《物业承接查验实施细则》, 2016年下半年,两江新区国土房管分局又引入第三方评审。透过公开招标,确定了10家具有甲级资质的评审机构,负责对维修工程造价预算、结算进行审核。
    该局专资办工作人员告诉新华网,小区共有部位、共有设施设备需使用物业专项维修资金来维修、更新、改造的,比如电梯维修、外墙砖脱落改造、消防管网更新等等,都可以使用物业专项维修资金。电梯维修在2万元以上,其它维修预算在3万元以上的项目,均可在国土房管分局建立的第三方评审库中随机抽取评审单位,对维修工程金额进行审价,这样一来,业主们心里有了底,维修公司也没法开高价了。数据显示,2017年,第三方评审制度共评审项目280个,全年省减金额达732万元。
    2017年以来,两江新区还在辖区推行前期物业服务在项目销售环节介入,在房屋销售中心设置专门物业服务岗位,配备物业人现场答疑解惑,签订前期物业服务合同和业主临时规约,并现场公示。业主透过合理途径知晓自己的权利和义务,从源头上减少了物业矛盾纠纷,从而改善物业服务环境。
    2018年3月,两江新区国土房管分局又基于现行法律法规框架,于全市率先推行前期物业服务合同备案整合,将物业管理区域划分备案、物业管理招标备案和物业管理前期物业服务合同备案等3个备案程序优化整合为1个备案程序。备案合一后,开发企业变跑三趟为跑一趟,办理时限由单项叠加的15个工作日缩短为5个工作日,申报材料由13个合并减少为9个。
    同时,两江新区开始积极探索物业管理信息化建设,搭建智慧物业管理大平台,其数据库预计年内建成,旨在充分利用大数据,提高物业管理行政服务水平。
    创新监管引导手段,培育市场环境,帮助业主与企业树立契约精神,更为完善法律法规提供实践依据。
    “任何行业终须走向阳光和规范。”两江新区国土房管分局相关负责人说,“政府要努力做的,是缩短这个时间。”




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